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購買預售商品房要看清“五證兩書三表”
來源:中國商網

基本案情

  貴州“xxx·夢想城”爲城市綜合體項目,占地約408畝。在一期100畝土地範圍內,規劃建設約1500套高層住宅及沿街商業群樓。2017年11月,該100畝土地經兩次流拍後,某開發商最終拍得。但其未按時在一個月內交齊土地拍賣金的50%,拖欠1200余萬元,涉嫌非法獲拍。另,在這次拍賣前四個月,即同年7月,該開發商在未取得該100畝土地使用權時就已經入場施工,涉嫌未批先建。2018年1月,上級有關部門就此問題曾嚴令叫停該項目,但該開發商依然進行大規模預售。2018年3月,該開發商利用涉嫌違規預售得到的數千萬元,付清了拖欠的1200余萬元土地拍賣金。其間,該項目一期工程的規劃許可證、施工許可證已補辦。停止同年5月,該開發商僅辦理了該項目的3、4號兩幢高層的預售許可證,其余樓盤並未獲得正当手續。

  “xxx·夢想城”銷售人員克日表示,從2018年至今,該項目以購房認籌金形式進行預售(低于周邊市場價每平方米約300元),如以企事業單位名義進行團購,每平方米會低于周邊市場價約600元,但條件是最低要首付總房款的30%。該項目一期工程的1500余套住宅目前已售出1000余套,開發商已將數千萬元預售款收入囊中。目前,項目主體工程雖已完工,但自2018年9月起,因開發商無力支付工程款,所以該項目已處于停工未建狀態。

  日前,該項目已經整改,但群衆關心的實際違規預售的總戶數以及金額、已退認籌金占應退認籌金比例等數據,在當地縣委向相關單位呈報的整改通報中並沒有顯示。

  宝博游戏平台律师評析

  根据我国现行的法律法規及部门规章等规定,购房者在购房时应要求房地产开辟商和销售商提供齐全的“五证”“两书”。开辟商在房屋竣工验收合格时,符合交付条件交房时必须具有“五证、两书、三表”。只有“五证、两书、三表”齐全才具有办理房产证的条件。  

  “五證”是指《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)以及《商品房銷售(預售)許可證》,“兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,“三表”是指《住宅面積實測表》《竣工驗收備案表》《分戶驗收記錄表》。“五證”中最主要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,二者表明所購房屋屬正当交易範疇。特別需要注意的是,《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍必須爲本項目可銷售樓盤,要注意准許預售的具體是哪些房屋,購房者務必要看清楚自己所購買樓層是否在預售範圍內。“兩書”是房地産開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

  住建部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:“商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地産管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。”依照上述規定,具備商品房預售許可證是期房銷售的条件條件。換句話說,也就是開發商取得了銷售(預售)許可證後才具備簽訂期房銷售条约的主體資格,才能銷售期房。因爲無論是商品房買賣条约還是認購書,都要求簽訂雙方具備主體資格,消費者作爲買方要具備民事行爲能力,開發商作爲賣方要具備銷售資格,這樣雙方簽訂的条约才能認定爲有效。

  在現實生活中,出現了大量購房者缺乏必要的法律知識、不知道怎样查驗開發商的“五證”、購買了無商品房預售許可證期房的情況。由于沒有商品房預售許可證的房子存在巨大的風險,辦不了購房備案登記,因此購房者的正当權益難以得到保障。在商品房銷售市場上的期房預售,房地産開發企業大概銷售商往往在與購房人訂約前以各種名目向購房者收取一定費用以促成交易。這些費用常被冠以“定金”“訂金”“押金”“保證金”“認購金”等名稱,而且一般對返還問題都沒有明確約定。在此情況下,由于存在許多可變或不可控因素,因而一旦出現糾紛,購房者已交付的費用便很難退還。如果已經購買了沒有商品房預售許可證的房屋,購房者可以要求退還訂金大概退房,協商不成則應及時委托宝博游戏平台律师收集證據向法院起訴,以維護自己的權益。

  就貴州“xxx·夢想城”項目的情況來看,如果這個項目的預售許可證僅辦理了部分高層住宅,其余樓盤的預售許可證因未交清土地款而未辦理,那麽除了部分高層公寓外,開發商是不能對外銷售其他房屋的。據群衆反映,該項目在沒有取得其他房屋預售許可的条件下,以購房認籌金形式進行預售也是違法的。《城市商品房預售管理辦法》第九條規定:“開發企業進行商品房預售,應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批准文號。”購房者應當持有相關證據向當地房地産管理部門反映投訴,爭取盡早維護自己的正当權益。

  最新修订的《城市房地产开辟经营管理条例》第二十二条规定:“房地产开辟企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开辟建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。” 该条例第二十六条同时规定:“房地产开辟企业应当自商品房预售条约签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开辟主管部门和负责土地管理工作的部门备案。” 第三十六条还规定:“违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开辟主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”就贵州该楼盘的情况而言:一是无法办理备案登记,那么购房者的正当权益就难以得到保护,该房容易出现一房数卖的情况以及被其他债权人申请法院查封保全等情况;二是如果开辟商资金链断裂,一旦“跑路”维权就非常艰难,所支付的购房款难以追回。

  (作者單位:四川高揚宝博游戏平台律师事務所)

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